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Geschäftsnummer: 8 U 254/02

Verkündet am: 13. Oktober 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 13. Oktober 2003 durch den Richter am Kammergericht Markgraf als Einzelrichter für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 23. August 2002 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 63,14 % und die Beklagte 36,86 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin darf jedoch die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,00 EUR abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Beklagte darf jedoch die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 2.600,00 EUR abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in derselben Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt im Berufungsrechtszug als Nutzungsentschädigung für den Zeitraum 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 den Betrag der ortsüblichen Miete und darüber hinaus weiterhin Schadensersatz für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen; im Übrigen begehrt sie weiterhin Abweisung der Widerklage der Beklagten.

Die Beklagte hat die beiden von ihr eingelegten Anschlussberufungen zurückgenommen.

Die Klägerin begründet ihre Berufung wie folgt:

a) Sie verlange als Nutzungsentschädigung für die überlassenen Büroräume im Zeitraum 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 weitere 6.724,43 EUR (13.151,86 DM). Das Landgericht habe zu Unrecht lediglich eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 3,00 DM je qm zuzüglich Umsatzsteuer für die gesamte angemietete Fläche von 1824,56 qm für den genannten Zeitraum zugesprochen; es habe übersehen, dass sie, die Klägerin, Nutzungsentschädigung nicht nur in Höhe der vereinbarten Miete, sondern auch in Höhe des ortsüblichen Mietzinses beanspruchen könne. Die ortsübliche Miete für Büroräume liege nicht bei 3,00 DM pro qm einschließlich Nebenkosten. Vielmehr habe sie, die Klägerin, für den genannten Zeitraum 23,00 DM pro qm zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer an den Eigentümer des Grundstücks gezahlt. In dieser Höhe beanspruche sie Nutzungsentschädigung (ohne Nebenkosten). Für den Beweis der Ortsüblichkeit der Miete werde Beweis durch Sachverständigengutachten angetreten.

Der restliche Anspruch berechne sich wie folgt:

Nutzungsentschädigung für 379,71 qm monatlich (DM 23,00 je qm x 379,71 qm) für 3 Monate DM 26.199,99 zzgl. 16 % Umsatzsteuer DM 4.192,00 Zwischensumme DM 30.391,99 Nutzungsentschädigung für 379,71 qm vom 1. Januar bis 15. Januar 2001 DM 4.225,80 zzgl. 16 % Umsatzsteuer DM 676,13 Zwischensumme DM 4.901,93 Summe DM 35.293,92 abzüglich (bereits zugesprochen) DM 22.142,06 Summe DM 13.151,86 EUR 6.724,43).

Das Landgericht habe eine Nutzungsentschädigung in der geforderten Höhe nicht zugesprochen, obwohl sie, die Klägerin dies begehrt habe. Sie habe zwar mit ihrem Schriftsatz vom 14. Dezember 2001 den Zahlungsanspruch hinsichtlich der Nutzung der Büroräume in der Hauptsache auf § 812 BGB mit der Begründung gestützt, die zwischen den Parteien abgeschlossenen Verträge seien unwirksam; jedoch habe sie ebenfalls in diesem Schriftsatz äußerst hilfsweise den Zahlungsanspruch auch auf den übrigen Vortrag gestützt. Im Übrigen ergebe sich der genannte Zahlungsanspruch auch aus § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB, denn die Beklagte habe die 380 qm umfassende Bürofläche, die Gegenstand des Mietvertrages vom 18. Juni 1999 gewesen sei, bis zum 15. Januar 2001 genutzt und unstreitig erst an diesem Tag das Mobiliar vollständig aus den Büroräumen entfernt. Für die Höhe des Wertersatzes nach § 818 Abs. 2 BGB sei der objektive Verkehrswert maßgebend, so dass auch unter diesem Gesichtspunkt 23,00 DM pro qm zuzüglich Umsatzsteuer gefordert werden könnten.

b) Darüber hinaus stehe ihr, der Klägerin, ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von insgesamt 16.310,21 EUR (31.900,00 DM) zu. Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergebe sich aus § 5 Abs. 1 des Untermietvertrags vom 18. Mai 1999 in Verbindung mit dem Hauptmietvertrag aus dem Jahre 1995. Die Auslegung des Landgerichts sei zu eng, wonach die Verweisung auf den Hauptmietvertrag lediglich die so genannten Verhaltenspflichten des Mieters betreffe. Dagegen spreche die pauschale Verweisung auf den Hauptmietvertrag. Für die vertragsschließenden Parteien als juristische Laien gebe es keinen Unterschied zwischen der Formulierung "der Untermieter wird sich an den Hauptmietvertrag halten" und der Formulierung "der Untermieter wird die Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag erfüllen". Die kurze Dauer des Untermietverhältnisses spreche nicht gegen die Vereinbarung bezüglich der Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Denn es sei durchaus möglich, dass der Vermieter dem Mieter auch bei einer Vertragsdauer von, nur einem Jahr diese Verpflichtung auferlege. Auch die Vereinbarung der Parteien, dass ein Verstoß der Beklagten gegen die Bestimmungen des Hauptmietvertrages sie, die Klägerin, zur fristlosen Kündigung des Untermietverhältnisses berechtige, stütze nicht die Auslegung des Landgerichts. Denn der Hauptmietvertrag enthalte eine Vielzahl von Bestimmungen, bei deren Zuwiderhandlung eine fristlose Kündigung ins Leere laufen würde. Dies gelte z.B. für die Verpflichtung gemäß § 13 Abs. 2 des Hauptmietvertrages, wonach der Mieter Um- und Einbauten, mit denen er die Mieträume versehen habe, bei Beendigung des Mietverhältnisses wegzunehmen und die Mieträume in den ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen habe.

c) Das Landgericht habe zu Unrecht der Widerklage insoweit stattgegeben, als es einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung der Beklagten in Höhe von 6.612,00 DM bejaht habe. Dem Anspruch stehe § 814 BGB entgegen. Auch wenn die Beklagte die angeblich monatlichen Zahlungen im Zeitraum vom 1. Juni bis 31. Dezember 1999 für Büroflächen im Umfange von 380 qm in Höhe von monatlich 1.140,00 DM zuzüglich Umsatzsteuer, mithin in Höhe von 1.322,40 DM monatlich erbracht habe, hätte sie diese Leistungen erbracht, obwohl in der Zusatzvereinbarung zur Provisionsvereinbarung vom 18. Mai 1999 vereinbart worden sei, dass der Mietzins mit den Forderungen der Beklagten hätte verrechnet werden sollen. Diese Vereinbarung sei einen Monat vor Unterzeichnung des Untermietvertrages vom 18. Juni 1999 getroffen worden. Die Beklagte habe zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Untermietvertrages vom 18. Juni1999 somit gewusst, dass auf Grund der Verrechnungsabrede eine gesonderte Pflicht zur Zahlung des Mietzinses nicht bestanden habe. Daran ändere auch nichts, dass der auf den 18. Mai 1999 datierte Mietvertrag über insgesamt 1824,56 qm erst im Februar 2000 unterzeichnet und rückdatiert worden sei. Jedenfalls seien sowohl die Vereinbarung vom 18. Mai 1999 als auch der Untermietvertrag vom 18. Juni 1999 von Herrn B als gesetzlichem Vertreter der Beklagten unterschrieben worden; dieses Wissen müsse die Beklagte sich zurechnen lassen. Das Wissen der Beklagten ergebe sich im Übrigen auch aus deren Schreiben vom 28. Dezember 1999 an sie, die Klägerin, in dem auf die Verrechnung ausdrücklich hingewiesen werde.

Die Klägerin hat folgenden Antrag gestellt:

Die Beklagte wird unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Berlin vom 23. August 2002 - 29 O 227/01 - verurteilt, an die Klägerin weitere EUR 23.034,64 nebst Zinsen aus EUR 6.724,43 in Höhe von 5 % über dem Basiszins gemäß § 1 DÜG vom 19. Dezember bis 31. Dezember 2001 und nebst 5 % über dem Basiszins gemäß § 247 BGB seit 1. Januar 2002 sowie nebst Zinsen aus EUR 16.310,21 in Höhe von 5 % über dem Basiszins gemäß § 1 DÜG vom 8. August 2001 bis 31. Dezember 2001 und nebst 5 % über dem Basiszins gemäß § 247 BGB seit 1. Januar 2002 zu zahlen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die Beklagte hat - vor Rücknahme ihrer diesbezüglichen Anschlussberufung - beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klägerin widerklagend zu verurteilen, der Beklagten für die Zahlung eines Nutzungsentgeltes für den B (amtl. Kennzeichen: ...) für den Monat Mai 1999 eine dem Umsatzsteuergesetz entsprechende Rechnung mit Mehrwertsteuerausweis zu erteilen; hilfsweise für den Monat Juni 1999

sowie

im Übrigen unter Abänderung des angefochtenen Urteils die mit der Berufung der Klägerin weiter verfolgte Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist dem Berufungsvorbringen der Klägerin mit Schriftsatz vom 13. März 2003 entgegengetreten, auf den im Einzelnen Bezug genommen wird. Die Klägerin hat - vor Rücknahme der Anschlussberufung - beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

II.

Nach Rücknahme der Anschlussberufungen der Beklagten hatte der Senat nur noch über die weiterhin anhängige Berufung der Klägerin zu entscheiden. Die Berufung der Klägerin ist zulässig, bleibt in der Sache jedoch erfolglos.

a) Soweit die Klägerin mit der Berufung weitere Nutzungsentschädigung für die Überlassung von Büroräumen in Höhe von 6.724,43 EUR für den Zeitraum 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 fordert, handelt es sich um eine Klageänderung, jedenfalls um einen auf neue Tatsachen gestützten Anspruch, für deren Zulassung im Berufungsverfahren die Voraussetzungen nach §§ 531, 533 ZPO nicht gegeben sind. Die Klägerin beruft sich insoweit zu Unrecht darauf, dass sie bereits im ersten Rechtszug Nutzungsentschädigung in Höhe des nunmehr geltend gemachten Gesamtbetrages von 35.293,92 DM begehrt habe. Letzteres ist nicht der Fall:

Vielmehr hat die Klägerin im ersten Rechtszug Nutzungsentschädigung für den genannten Zeitraum in Höhe der vereinbarten Miete mit der Klageschrift (Betrag: 4.628,40 DM für die Flächen im vierten Obergeschoss mit einem Monatsmietzins von insgesamt 1.322,40 DM) und mit Schriftsatz vom 30. Juli 2001 (Bl. 97, 102 Bd. I) einen weiteren Betrag von 17.513,66 DM geltend gemacht, wobei der letztgenannte Betrag sich aus der Differenz aus dem monatlichen Gesamtmietzins von 4.349,47 DM und dem mit der Klageschrift geforderten monatlichen Betrag von 1.322,40 DM ergab. Die Klägerin hat schließlich mit Schriftsatz vom 14. Dezember 2001 für die Nutzung der Büroflächen insgesamt einen Betrag von 128.519,77 DM verlangt, der auch sodann in den endgültig gestellten Antrag aus dem Schriftsatz vom 30. Juli 2002 eingeflossen ist. Hiernach hat die Klägerin bezüglich der Nutzungsentschädigung eine Teilklage erhoben, indem sie geltend gemacht hat, dass ihr für den gesamten Zeitraum von Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 763.541,18 DM zustehe, sie jedoch neben den bereits für den Zeitraum 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 geltend gemachten Betrag von insgesamt 22.162,06 DM als Wertersatz lediglich den auf den Zeitraum Januar bis März 2000 entfallenden Teilbetrag in Höhe von 106.356,71 DM geltend mache. Es lag demzufolge eine Teilklage vor, der zufolge ausdrücklich für den Zeitraum vom 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 lediglich der Betrag von 22.162,06 DM geltend gemacht worden ist, wie dies im angefochtenen Urteil auch zutreffend festgehalten worden ist. Ein weitergehender Anspruch für den Zeitraum vom 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 war demzufolge nicht Gegenstand der Klage, auch wenn in dem Schriftsatz vom 14. Dezember 2001 (Bl. 157) u.a. der Wertersatz für den Zeitraum 1. Februar 2000 bis 15. Januar 2001 auf der Grundlage eines Mietpreises von 23,00 DM pro qm zuzüglich 4,5 DM pro qm Nebenkosten und Umsatzsteuer vorgerechnet worden ist. Die Klägerin hat daher für den Zeitraum 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 nur den vereinbarten Mietzins in Höhe von insgesamt 22.162,06 DM begehrt und auch zugesprochen erhalten.

Es ist der Klägerin zwar nicht verwehrt, an Stelle des zunächst geforderten Mietzinses gemäß § 557 BGB den ortsüblichen Mietzins zu verlangen. Letzteres wäre sogar möglich, wenn die Klägerin den vereinbarten Mietzins bereits vereinnahmt hätte (vgl. hierzu BGH 142, 186 ff.).

Die Forderung des ortsüblichen Mietzinses auf der Grundlage des § 557 BGB setzt jedoch entgegen der Forderung des vereinbarten Mietzinses die Darlegung voraus, welcher Mietzins ortsüblich ist. Damit liegt eine Veränderung des Klagegrundes vor, so dass die Voraussetzungen für eine bloße Klageerweiterung im Sinne von § 264 Nr. 2 ZPO nicht gegeben sind. Auf jeden Fall beruht die jetzt geltend gemachte Forderung auf neuen Tatsachen (ortsüblicher Mietzins), deren Feststellung im ersten Rechtszug nicht erforderlich war.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der danach vorliegenden Klageänderung liegen nicht vor, weil die Beklagte nicht eingewilligt hat und die Klageänderung auch nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung in der Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zu Grunde zu legen hätte. Das Landgericht hat zu Recht keine Feststellungen bezüglich der Ortsüblichkeit der Miete getroffen, da die auf § 812 BGB gestützte weitere Klage auf Wertersatz für entgangene Nutzungen zutreffend vom Landgericht zurückgewiesen worden ist. Gründe für die Zulassung neuer Tatsachen (Ortsüblichkeit der Miete) im Sinne von § 531 Abs. 2 ZPO liegen insoweit jedenfalls nicht vor, da das Landgericht weder insoweit etwas übersehen hat noch ein Verfahrensmangel vorliegt. Es kann auch nicht festgestellt werden, dass die unterlassene Geltendmachung des ortsüblichen Mietzinses für den genannten Zeitraum nicht auf einer Nachlässigkeit der Klägerin beruht.

Darüber hinaus hält der Senat die Klageänderung auch nicht für sachdienlich, da die Parteien nunmehr über den Betrag der Ortsüblichkeit des Mietzinses streiten und insoweit erst jetzt im Berufungsverfahren eine Beweisaufnahme erforderlich werden würde, die im ersten Rechtszug hätte erfolgen können, wenn der auf den ortsüblichen Mietzins gestützte Anspruch für den Zeitraum 1. Oktober 2000 bis 15. Januar 2001 bereits dort geltend gemacht worden wäre.

Die Prozessbevollmächtigte der Klägerin ist auf die vorliegende Beurteilung des Senats in der mündlichen Verhandlung hingewiesen worden.

b) Der Klägerin steht auch kein Schadensersatzanspruch wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen zu. Der Senat folgt insoweit der Begründung im angefochtenen Urteil, wonach die Beklagte sich nicht verpflichtet hat, im Rahmen des Untermietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen. Die Klausel in § 5 des Untermietvertrages, wonach der Untermieter die Vertragsbestimmungen des Hauptmietvertrages anerkennt und sich an diese halten wird, ist zumindest unklar, was zu Lasten der Klägerin geht. Jedenfalls sollten für den Untermietvertrag nicht die Vereinbarungen bezüglich des Mietpreises im Hauptmietvertrag gelten, da insoweit eine andere Regelung getroffen war. Die Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen ist letztlich aber ebenfalls ein Entgelt für die Überlassung der Mieträume, so dass zumindest im Hinblick auf die besondere Mietpreisvereinbarung im Untermietvertrag unklar bleiben müsste, ob auch die diesbezügliche Verpflichtung im Hauptmietvertrag durch die Beklagte hat übernommen werden sollen.

c) Die Berufung der Klägerin ist auch insoweit unbegründet, als sie die Widerklage nicht für begründet hält und dies mit § 814 BGB begründet.

Zunächst ist bereits zweifelhaft, ob auf Grund der Zusatzvereinbarung vom 18. Mai 1999 zur Provisionsvereinbarung automatisch die jeweils fällige Miete aus dem Untermietvertrag für die Büroflächen durch Verrechnung entfallen sollte oder ob die Parteien nicht vielmehr insoweit eine ausdrückliche Verrechnung, die im Einzelnen rechnerisch hätte dargestellt werden müssen, vereinbart haben. Jedenfalls ist nicht ersichtlich, dass nach dieser Vereinbarung die Forderungen aus dem Untermietvertrag überhaupt gar nicht erst hätten entstehen sollen. Es ist allerdings auch nicht im Einzelnen festgelegt worden, wer die Verrechnung hätte vornehmen sollen; möglicherweise hätten beide Vertragsparteien dies tun können. Es lag jedenfalls nicht lediglich eine so genannte "Anrechnung" vor, wobei es sich um die Anrechnung unselbstständiger Rechnungsposten handeln würde. Denn die Forderung aus der Provisionsvereinbarung und die Mietzinsforderung aus dem Untermietvertrag sind als selbstständige Forderungen anzusehen.

Im Übrigen ist, was die Kenntnis von der Nichtschuld im Sinne von § 814 BGB angeht, vom Landgericht zutreffend darauf hingewiesen worden, dass eine positive Kenntnis der Beklagten insoweit nicht festgestellt werden kann. Diese musste schon deshalb bezweifelt werden, weil, wie dargelegt, bereits bezüglich der Verrechnungsabrede Zweifel hätten bestehen können. Zudem ist die Verrechnungsvereinbarung in der Erklärung vom 18. Mai 1999 in dem später im Februar 2000, auf den 18. Mai 1999 rückdatierten Mietvertrag nicht umgesetzt, d.h. ausdrücklich erwähnt worden. Gerade dies legt nahe, dass von dem Leistenden die Verrechnungsabrede übersehen worden ist und insoweit lediglich ein Irrtum vorlag. Hierfür spricht im Übrigen auch die Einlassung der Beklagten, wonach der Buchhalter, der die Überweisungen vorgenommen hat, von der Verrechnungsabrede auf Grund der Vereinbarung vom 18. Mai 1999 nichts gewusst haben soll. Die Voraussetzungen für eine Anrechnung des Wissens des Herrn B gemäß § 166 Abs. 2 BGB liegen ohnehin nicht vor, weil nicht dargetan ist, dass der Buchhalter bei Vornahme der Überweisungen nach bestimmten Weisungen des Vollmachtgebers gehandelt hat und als Vollmachtgeber letztlich nur der gesetzliche Vertreter der Beklagten in Betracht käme, der nach unwidersprochenen Vorbringen der Beklagten ohnehin von der Vereinbarung vom 18. Mai 1999 keine Kenntnis hatte.

Die Beklagte hat die Kosten der von ihr eingelegten Anschlussberufungen zu tragen (§ 516 Abs. 3 ZPO); im Übrigen ergibt sich die Kostenentscheidung aus § 97 ZPO. Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO und § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe für die Zulassung der Revision nach § 542 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung